Главная / Аренда

Как из арендатора превратиться в собственника недвижимости

Версия для печати

Наверняка, каждый из арендаторов мечтает о приобретении собственного офиса либо производственного, складского, торгового объекта коммерческой недвижимости. Владение недвижимостью придает уверенности в завтрашнем дне и в случае временных тяжелых обстоятельств, не убъет компанию высокой арендой.

Основной проблемой, которую приходится преодолеть при покупке основных средств является необходимость во первых накопить необходимую сумму а во вторых разово изъять из оборота значительную сумму денежных средств. Разберемся по порядку:

1 ошибка. Попытка накопить необходимую сумму путем откладывания на депозит. Если Вы попытаетесь положить в отдельный карман своего кошелька 100 долл на приобретение Вашего будущего офиса, то ответьте себе сами, как долго Вы проносите эти средства, зная, что так легко их потратить на что-то Чрезвычайно Важное и Нужное? Думаю, что не долго. То же самое происходит, когда компании пытаются откладывать средства в банк на депозит. Этот депозит очень быстро исчезает, максимум в течение пары месяцев. Год такой способ инвестиций может выдержать с очень малой долей вероятности. Поэтому, Вам необходимо откладывать Ваши средства в такое место, откуда забрать их для Вас будет не очень быстро и не очень просто. Эти препятствия будут останавливать Вас от того, чтобы придумать для отложенных средств иное назначение, чем приобретение офиса.

2 ошибка. Попытка накопить путем оставления средств в обороте.  Для некоторых компаний, особенно торговых,  количество оборотных средств, находящихся в распоряжении прямо пропорционально тому обороту, который эти компании могут осуществить. Руководители таких компаний могут тешить себя мыслью, что мол когда нужен будет офис мы выведем средства из оборота. Однако деньги в обороте это еще хуже чем деньги на депозите. Возможно где-то на бумаге они и есть, но реальность такова, что когда собственник в попытках купить что-либо пытается вынять хотя бы рубль из оборота, то оказывается, что дебиторская задолженность никак не погашается, поставщики требуют все вчера, складские запасы надо поддерживать и т.д. В общем попытка вынять деньги из оборота не всегда приводит к успеху.

3 ошибка. Попытка купить все в кредит либо лизинг. Эту попытку можно сравнить с детской игрой "Музыкальные стулья" Шесть стульев, семеро детей ходят вокруг них и когда музыка заканчивается, все должны быстро сесть на стул. В итоге одному стула не хватает. Точно также при ставке рефинансирования в Нацбанке равной 10% чисто математически каждому десятому заемщику в конце года нужно будет либо взять дополнительный кредит либо отдать банку свое имущество и объявить себя неплатежеспособным. При этом неважно, насколько хорошо Вы работаете. Так устроена система. Вы должны будете отдать свое имущество либо Ваша задолженность перед банком будет неуклонно расти. Подробнее об этом механизме читайте в Пресс центре.

Наша концепция. Любая компания независимо от рода ее деятельности должна ежемесячно изымать из оборота часть выручки, например 10% и направлять ее на покупку мелких объектов коммерческой недвижимости. Т.е. если Вы хотите приобрести офис площадью 500 кв.м., купите сначала офис площадью 50 метров и сдайте его в аренду, затем еще офис в 50 кв.м. и также сдайте его в аренду, затем еще один. Получаемые арендные платежи должны также инвестироваться в приобретение небольших площадей. При этом для приобретений и сдачи в аренду недвижимости, целесообразно образовывать отдельную компанию, которая может перейти на упрощенную систему налогообложения, что увеличит эффективность инвестиций. Для компаний, у которых выручка не позволяет приобретать отдельные объекты недвижимости, инвестиции можно осуществлять через наше коммандитное товарищество. Подробнее читайте в разделе Покупателям и Арендаторам/Коллективные инвестиции. И на каком-то этапе эти арендные поступления дадут Вам источник дохода, который вместе с доходами от основного вида Вашей деятельности позволят в конце концов купить нужный Вам объект в долевом строительстве либо в готовом виде.

Только еженедельные и ежемесячные регулярные силовые изъятия денежных средств и инвестирование их в активы приносящие рентный доход, могут по нашему мнению сделать из компании арендатора компанию владельца коммерческой недвижимости. Для того, чтобы вычислить сколько Вам нужно откладывать ежемесячно, и спрогнозировать Ваше будущее состояние и срок в течение которого Вы сможете достичь желаемой стоимости имущества, Вы можете воспользоваться функцией "периодический платеж" в Ecxel.